התחדשות עירונית
לתפיסת עולמנו, התחדשות עירונית היא קודם כל פרויקט חברתי, בו צרכי בעלי הדירות הם לב הפרויקט והמפתח להצלחתו.
זהו תהליך חברתי שבו מתגבשות הסכמות בין כלל בעלי הדירות, לבין עצמם ובינם לבין היזם המלווה את בעלי הדירות לאורך התהליך שבמסגרתו הבניין הקיים נהרס לטובת הקמת סביבת מגורים חדשה, בטוחה וברת קיימא.
פינוי בינוי
הליך הדורש עריכת תוכנית חדשה (תב"ע) למתחם של יותר מ-24 דירות קיימות. אישור התוכנית כולל הקמת תשתיות חדשות, שטחים ירוקים והקצאה, על חשבון היזם, של תועלת ציבורית כדוגמת קרקע או מבנה לשימוש העירייה בשטח התוכנית.
תמ"א 38
בקשה להיתר בסמכות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. מסלול זה עומד לפוג באוקטובר 2023. חלק מהעיריות יזמו תוכניות התחדשות עירונית בהתאם להוראות סעיף 23 בתמ"א 38, שעל פיהן ניתן יהיה להמשיך ולקדם פרויקטים במסלול של היתרי בנייה בסמכות הוועדה המקומית.
למה הכי משתלם לצאת לדרך עם Newtown
- כי Newtown מתחייבת:
לנהוג ביושר, בשקיפות, במקצועיות ולהעניק לכל בעלי הדירות, חוויית שירות אישית ברמה הגבוהה ביותר, לכל אורך התהליך.
- כי Newtown מתחייבת לתת לכם את התמורה המרבית:
- דירה חדשה, גדולה ומרווחת יותר, עם מפרט חומרי גמר עשיר.
- בניין חדש ומודרני, בתכנון אדריכלי מרהיב.
- ביטחון גבוה הרבה יותר, הכולל ממ”ד או ממ”ק.
- מרפסת שמש.
- חניה פרטית לכל דירה ובנוסף, חניות לאופנועים.
- מחסן – בהתאם לאפשרויות התכנון.
- מערכת בית חכם לכל דירה.
- חדר עגלות ואופניים.
- בנייה ירוקה המביאה לחסכון ניכר בצריכת החשמל ולחוויית מגורים בריאה.
- תקני בנייה קפדניים ומתקדמים ביותר.
- לובי מזמין, המעוצב ע”י מעצבת פנים מובילה.
- מעליות חדשניות ומעוצבות.
- בניין מונגש לבעלי כסאות גלגלים.
- תכנון סביבתי וגינון של אדריכל נוף מוביל.
- מערך בקרה בתהליך להבטחת איכות בלתי מתפשרת של דירתכם החדשה.
- בדק ואחריות של קבוצת NEWTOWN.
- אפשרות לשדרוג דירתכם החדשה.
- מיתוג הבניין והעלאת ערך דירתכם הקיימת בעשרות אחוזים.
- והכל, במימון מלא של NEWTOWN וללא כל השקעה מצדכם!
- כי Newtown מתחייבת לתת לכם 100% בטחונות:
- ליווי בנקאי סגור של הפרויקט מתחילתו ועד סופו.
- ערבות בנקאית בנוסח חוק המכר (דירות) בסכום שווי הדירה החדשה כפי שיקבע על ידי השמאי בדו"ח ה-0 לבנק המלווה של הפרויקט.
- ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת תשלום דמי ההשתתפות בשכ"ד החל מפינוי הדירה ועד למסירת החזקה בדירה החדשה.
- ערבות לתשלום מס שבח בהתאם לשומות המס העצמיות שיערכו על ידי משרד עו"ד מוביל בתחום מיסוי המקרקעין.
- בסיום הפרויקט נפקיד בידי עו"ד בעלי הדירות ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת תיקוני בדק ואחריות.
- ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת רישום הבניין כבית משותף.
- מיום קבלת החזקה בדירות הקיימות נבטח את הפרויקט באמצעות פוליסת ביטוח עבודות קבלניות (ביט) בחברת ביטוח מובילה לרבות קבלני משנה, צד ג', נזקי גוף, רכוש ומעסיקים.
התחדשות עירונית - מחלום למציאות
המדריך המקוצר לפרויקט התחדשות עירונית מוצלח
- נכונות עקרונית של רוב מיוחס מבעלי הדירות (רצוי מעל 80%) לקידום פרויקט התחדשות עירונית . על פי החוק בתמ"א 38 נדרש רוב מיוחס של 80% מבעלי הדירות ובפינוי בינוי 67% מבעלי הדירות (בחוק ישנן הוראות נוספות באשר לרוב המיוחס).
- בחירת נציגות שמוכנה לעבוד בהתנדבות ובשקיפות (רצוי שניים מכל בניין) לקדם את הפרויקט.
- הנציגות בוחרת צוות מקצועי מנוסה (עו"ד ונציג הנדסי) שילווה את הפרויקט עד לסיומו.
- מיון מוקדם על-ידי הנציגות והצוות המקצועי של יזמים מנוסים המתמחים בהתחדשות עירונית.
- פניה מקצועית ליזמים שנבחרו ע"י הנציגות לקבלת הצעות.
- בחירת יזם על פי הנוסחה : ידע + ניסיון + איתנות פיננסית = סיכויי הצלחה גבוהים.
- בדיקה מוקדמת ע"י היזם באמצעות המנהלת להתחדשות עירונית או אגף ההנדסה בעירייה כי ישנה היתכנות ורצון של העירייה לקדם פרויקט במתחם / בבניין.
- הצגת תוכנית בינוי ראשונית ע"י היזם לנציגות לאחר בדיקת היתכנות עם מנהלת ההתחדשות העירונית/העירייה.
- ניהול מו"מ מסחרי בסיוע הצוות המקצועי.
- ניהול מו"מ משפטי על נוסח ההסכם ע"י עו"ד.
- אישור טיוטת ההסכם על ידי הנציגות.
- כנס להצגת הפרויקט לכלל בעלי הדירות – מסירת מלוא המידע על התהליך שהיה – ההצעה התכנונית – ההצעה המסחרית – העקרונות המשפטיים– מסירת טיוטת חוזה.
- קבלת הסברים והבהרות על טיוטת החוזה ע"י הצוות המקצועי.
- חתימת רוב מיוחס של 80% מבעלי הדירות על חוזים (בפינוי בינוי על פי החוק ניתן להסתפק ב- 67%).
- הכנת תוכנית בהתאם לחוק התכנון והבנייה (תב"ע) לפרויקט.
- הצגת התוכנית לנציגות בעלי הדירות ולצוות המקצועי.
- אישור התוכנית על ידי הוועדה המקומית/המחוזית.
- מתן תוקף לתוכנית. תמ"א 38 ופינוי בינוי
- הכנת בקשה להיתר.
- הצגת הבקשה להיתר לנציגות בעלי הדירות ולצוות המקצועי.
- הגשת הבקשה להיתר.
- קבלת החלטת הוועדה המקומית לאישור הבקשה להיתר.
- השלמת חתימת יתר בעלי הדירות על חוזים.
- הסדרת המקרקעין – הכנה לרישום השעבודים לטובת הבנק המלווה (ירושות, אפוטרופוס, עיקולים, דמי היוון וכו').
- בחירת הדירות החדשות, החניות והמחסנים ע"י בעלי הדירות.
- חתימת היזם על הסכם ליווי בנקאי לפרויקט.
- חתימת בעלי הזכויות על מסמכים הנדרשים לבנק המלווה באישור עו"ד בעלי הדירות.
- השלמת דרישות הוועדה המקומית וקבלת היתר בנייה.
- התקשרות היזם עם קבלן ראשי (ככול שהיזם לא מנהל את הביצוע בעצמו).
- הנפקת ערבויות ורישום שעבודים לטובת הבנק המלווה.
- הודעת פינוי.
- ליווי בעלי דירות שלהם צרכים מיוחדים בהליך הפינוי.
- ניהול הליך הפינוי.
- השלמת הליך הפינוי- מסירת הערבויות- הריסת הבניינים הישנים.
- ליווי הליך ההקמה של הפרויקט על ידי הנציגות והצוות המקצועי.
- ניהול הליך המסירה המוקדמת של הדירות החדשות לבעלי הדירות בליווי הנציג ההנדסי.
- ניהול אכלוס הדירות החדשות של בעלי הדירות.
- בדק ואחריות.
- תעודת גמר.
- רישום בית משותף.
שאלות ותשובות
• תמ"א 38 (1) – שיפוץ הבניין וחיזוקו, תוך הוספת קומות על גבי הבניין הקיים ע"י היזם. קבוצת ניוטאון אינה יוזמת או מבצעת פרויקטים מסוג זה.
• תמ"א 38 (2) – הריסת הבניין ובניית בניין חדש במקומו – ללא שינוי התוכנית שחלה על החלקה.
• פינוי בינוי – הריסת הבניין/הבניינים הקיימים ובניית בניין/בניינים חדש/ים במקום –בתהליך של עריכת תוכנית חדשה לחלקה/החלקות שמשתתפות בפרויקט (מינימום 24 דירות קיימות בהיתר).
• בינוי פינוי- הבנייה של הבניין החדש מתרחשת לפני הפינוי של הדיירים מהבניין הישן, כך שעם סיום הבנייה, עוברים בעלי הדירות ישירות לבניין החדש. בינוי-פינוי מתאפשר בד"כ בפרויקטים גדולים שניתן לבנות בשלבים מבלי להרוס תחילה את הבניין הקיים, בפרויקטים עם קרקע משלימה או במקרים בהם יש עתודת קרקע פנויה הסמוכה לפרויקט (בד"כ בבעלות העירייה) שבמסגרת עריכת התוכנית החדשה ניתן יהיה לבנות עליה בניין מגורים ורק בסיום הבנייה להרוס את הבניין הקיים ולמסור את הקרקע שלו לבעלות העירייה.
1. יזם שמוביל את התהליך, בדרך כלל בהליך של שינוי תוכנית על פי חוק התכנון והבנייה (תב"ע), כך שתאפשר תוספת של זכויות בנייה על הזכויות הקיימות, שהיזם יוכל לממש על מנת לממן את הפרויקט ולהבטיח היתכנות כלכלית לפרויקט.
2. משרד הבינוי והשיכון בשיתוף עם הרשות המקומיות, במתחמים שהוגדרו והוכרזו ע"י משרד הבינוי והשיכון, במטרה לנצל את הקרקע בצורה טובה יותר, לחדש את החזות של המתחם ולשפר את התשתיות העירוניות כגון סלילת כבישים, תוספת שטחים ירוקים, תוספת מבני ציבור ועוד.
תוכנית היא מסמך בעל תוקף חוקי שנועד להסדיר את השימוש בקרקע בשטח נתון כלשהו. המונח "תוכנית בניין עיר" מקורו בפקודת בניין ערים המנדטורית. בחוק התכנון והבנייה הוחלף המונח תב"ע ב"תוכנית" .
תוכנית קובעת למעשה את הייעוד של הקרקע (בנייה למגורים, מסחר, שטחי ציבור, מבני ציבור וכו'), גודל המבנה שניתן להקים על אותה קרקע (זכויות הבנייה), מספר הקומות, קוויי הבניין ועוד.
התוכנית מורכבת למעשה משני מסמכים עיקריים: התשריט (מעין מפה המציגה את ייעודי הקרקע, קווי הבנין, גבולות התוכנית וכו' על קנה מידה) ותקנון המסביר באופן מילולי את התוכנית, מטרותיה והוראותיה.
הדבר הראשון שאנו בודקים בתהליך התחדשות עירונית הוא – מהן התוכניות החלות על המבנה או הקרקע בה אנו רוצים לבצע תהליך של התחדשות עירונית. בבדיקה זו נגלה האם זכויות הבנייה במבנה ובקרקע מוצו והאם ניתן להרחיב אותן.
על מנת ליזום פרויקט פינוי בינוי – עלינו להכין תוכנית חדשה הכוללת את השינויים שנרצה לבצע, להפקידה בוועדה הממונה (מקומית/מחוזית) ולפרסם ברבים את דבר הפקדתה – כדי לאפשר התנגדויות.
תמ"א 38 היא תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, אשר הוכנה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה ואושרה ע"י ממשלת ישראל ב- 14.4.2005.
לפי ההערכות, מרבית המבנים שנבנו בישראל עד שנת 1980, אינם עומדים בדרישות התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, ת"י 413, שנכנס לתוקף ב- 1975.
מכיוון שעלות חיזוק המבנים והתאמתם לתקן גבוהה יחסית, מאפשרת התוכנית קבלת היתר בנייה לחיזוק המבנה ללא צורך בהכנת תוכנית מפורטת, כאשר התמריץ העיקרי לבעלי הדירות הוא הענקת זכויות בנייה נוספות בקרקע, המאפשרות הוספת קומות לבניין ומכירת הדירות בהן , באופן שיממן את חיזוק המבנה כאמור.
עד היום פורסמו 3 תיקונים לתוכנית תמ"א 38 המאפשרת לבעלי הדירות ליהנות מתוספת זכויות הבנייה על פי תמ"א 38 גם במסגרת של הריסה ובנייה מחדש של הבניין (בדומה לפרוייקט פינוי – בינוי). במקרה זה, הבניין ייהרס כליל ובמקומו ייבנה בניין חדש, מודרני, העומד בתקנים וזאת בהתאם לזכויות הבנייה של התוכניות החלות במגרש עליו בנוי הבניין הקיים בתוספת זכויות הבנייה על פי תמ"א 38 כפי שנקבעו בתיקון מס' 3.
קידומו של פרויקט במסלול זה דורש הגשה של בקשה להיתר בסמכות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. מסלול זה עומד לפוג באוקטובר 2023. חלק מהעיריות יזמו תוכניות התחדשות עירונית בהתאם להוראות סעיף 23 בתמ"א 38 שעל פיהן ניתן יהיה להמשיך ולקדם פרויקטים להיתרי בנייה בסמכות הוועדה המקומית.
קבוצת ניוטאון אינה יוזמת או מבצעת פרויקטים מסוג תמ"א 38 (1) – חיזוק המבנה הקיים בתמורה לתוספת קומות.
על מנת שמתחם יוכרז כמתאים לפרויקט פינוי-בינוי, על ידי הרשות להתחדשות עירונית, עליו להכיל לפחות 24 יחידות דיור קיימות שנבנו בהיתר.
תמ"א 38 לעומת זאת, חלה על כל מבנה שהיתר לבנייתו הוצא לפני 1980 ומצריך חיזוק בפני רעידות אדמה ושטחו הבנוי הוא 400 מ"ר לפחות .
בסופו של יום, נדרשת הסכמה של כלל בעלי הזכויות במתחם/בניין על מנת שפרויקט של התחדשות עירונית יצא אל הפועל.
בפרויקטים של פינוי בינוי הרוב המיוחס (הרוב המזערי הנדרש) לקידומו של הפרויקט הוא 67% מכלל הדירות במקבץ הבניינים שישתתפו בפרויקט, שבבעלותם לפחות 60% מהדירות בכל אחד מהבניינים במקבץ ושלדירותיהם צמוד למעלה מ- 50% מהרכוש המשותף בכל אחד מהבניינים במקבץ.
בפרויקט תמ"א 38 (הריסה ובנייה מחדש) נדרשת בהסכמה של 80% מבעלי הזכויות, שמחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף על מנת לקדם את הפרויקט.
בפרויקט פינוי בינוי שבו הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי, ומצא בית המשפט כי בעל דירה באותו מקבץ מסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או מתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים, רשאי בית המשפט לפעול באחת מאלה –
(1) לקבוע כי בעל הדירה המסרב אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו מקבץ המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי-ביצוע העסקה;
(2) לאשר את ביצוע העסקה וכן למנות עורך דין או רואה חשבון, שאינו בעל דירה במקבץ, שיהיה מוסמך, בהתאם להוראות בית המשפט, להתקשר בעסקה בשם בעל הדירה המסרב.
בפרויקט תמ"א 38 ניתן לפנות בתביעה אל המפקח על הבתים המשותפים, אשר בניגוד לביהמ"ש, מוסמך לחייב את המתנגדים להשתתף בפרויקט.
סירוב להצטרף לפרויקט פינוי בינוי לא ייחשב כבלתי סביר, בין השאר, באחד מאלה:
(1) שמאי פינוי בינוי קבע כי עסקת הפינוי ובינוי אינה כדאית כלכלית;
(2) לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבנין החדש, ואם בעל הדירה המסרב או בן משפחתו המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות – המגורים החלופיים שהוצעו לו אינם כוללים התאמות, ככל שהיו בדירה הקיימת.
(3) לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע עסקת הפינוי ובינוי.
(4) קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבשלהן ביצוע עסקת הפינוי ובינוי, בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, הוא בלתי סביר;
(6) בעל הדירה המסרב הוא קשיש בן 70 ומעלה המתגורר בדירה ולא הוצעה לו, לפחות אחת מהחלופות הקבועות בחוק, לפי בחירת היזם, נוסף על האפשרות לקבל דירת תמורה:
על יזם חלה החובה להציע לבני 70 ומעלה, שגרו בדירה שנתיים לפחות, במועד חתימת הסכם הפינוי בינוי הראשון במקבץ את אחת החלופות הקבועות בחוק, לפי בחירת היזם, נוסף על האפשרות לקבלת דירת תמורה. להלן החלופות:
א(1) מעבר לבית הורים, לרבות בתוספת תשלומי איזון, בשווי דומה לשווי מהוון של דירת תמורה, ובלבד שמעבר כאמור יתאפשר עד למועד הפינוי של הדירה.
א(2) רכישת דירה חלופית ששווייה דומה לשווי מהוון של דירת תמורה.
א(3) קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת תמורה, לשם רכישת דירה חלופית לא יאוחר ממועד הפינוי של הדירה.
(ב) שתי דירות ששוויין המצטבר דומה לשווי דירת תמורה;
(ג) דירת תמורה ששטחה קטן משטח דירת התמורה במסגרת עסקת הפינוי ובינוי, בתוספת תשלומי איזון, בשווי דומה לשווי דירת תמורה;
למי שמלאו 75 שנים ומעלה, שגרו בדירה שנתיים לפחות, במועד חתימת הסכם הפינוי בינוי הראשון במקבץ או שבעל הדירה המתגורר בדירה הוא חולה הנוטה למות, היזם חייב להציע לו את אחת החלופות א(1)-א(3) לעיל בנוסף על האפשרות לקבל דירת תמורה.
כי NEWTOWN מתחייבת :
לנהוג ביושר, בשקיפות, במקצועיות ולהעניק לכל בעלי הדירות, חוויית שירות אישית ברמה הגבוהה ביותר, לכל אורך התהליך:
אתם נהנים מסביבת מגורים חדשה, איכותית, בטוח ומשביחים את ערך הדירה שבבעלותכם.
היזם מרוויח ממכירת יתרת הדירות שיבנה.
העיר נהנית מהתחדשות עירונית, שיפור פני העיר, מלאי חדש של דירות חדשות למכירה באזורי ביקוש, ממבני ציבור ושטחים ירוקים חדשים.